Σήμερα, 7/9, «κληρώνει» για την επόμενη μέρα του βιομηχανικού συγκροτήματος «Μύλοι Αλλατίνη» στη Θεσσαλονίκη. Και τούτο καθώς διενεργείται ο πρώτος από τους δύο πλειστηριασμούς για το 75% της κυριότητας της έκτασης και των κτιρίων που επί δεκαετίες παραμένουν αναξιοποίητα και παραδομένα στη φθορά του χρόνου.
Eν προκειμένω, ο σημερινός πλειστηριασμός στρέφεται κατά της υπό λύση και εκκαθάριση εταιρείας «Αστικές Αναπτύξεις Θεσσαλονίκης Α.Ε.», και αφορά το 25% της κυριότητας της έκτασης, με τιμή εκκίνησης 1.508.000 ευρώ. Ο δεύτερος και βασικότερος σε βάρος της Αλλατίνη Εταιρεία Δημητριακών Βορείου Ελλάδος ΑΒΕΕ, γνωστής τα τελευταία χρόνια ως Nutriart, έχει οριστεί για τις 16 Νοεμβρίου, με τιμή εκκίνησης 3.204.500 ευρώ. Δηλαδή η συνολική τιμή εκκίνησης διαμορφώνεται σε 4.712.500 ευρώ.
Επισπεύδουσα και στις δύο περιπτώσεις είναι η doValue, με τα ποσά των απαιτήσεων να είναι 2.861.697,47 ευρώ, για την πρώτη περίπτωση και 2.149.654,07 ευρώ για τη δεύτερη.
Τι βγαίνει στο σφυρί
Πρόκειται για τις κτιριακές εγκαταστάσεις του πρώην βιομηχανικού συγκροτήματος ‘Μύλοι Αλλατίνη’, στην περιοχή Ποσειδώνιο της συνοικίας Ντεπώ, το οποίο κατασκευάστηκε στα τέλη του 19ου αιώνα και έχει χαρακτηριστεί από το 1991 διατηρητέο στο μεγαλύτερο τμήμα του, καθώς αποτελεί χαρακτηριστικό δείγμα της βιομηχανικής αρχιτεκτονικής της τότε εποχής. Το συγκρότημα αναπτύσσεται σε οικόπεδο επιφάνειας 41.305,50τ.μ. κατά τους αρχικούς τίτλους κτήσης, 35.860,60τ.μ. κατά μεταγενέστερο τίτλο κτήσης του 1987 και 27.752,77τ.μ. κατόπιν διαδοχικών μεταβολών στην έκτασή του.
Ο πλειστηριασμός σε βάρος της «Αστικές Αναπτύξεις Θεσσαλονίκης Α.Ε.» αφορά τμήμα του οικοπέδου 18.291,52 τ.μ. μαζί με τα κτίρια που βρίσκονται σε αυτό.
Το οικόπεδο διαθέτει περίφραξη (παραβιασμένη σε ορισμένα σημεία) εν μέρει με τοιχία οπτοπλινθοδομής και εν μέρει με κυματοειδής λαμαρίνες επί μεταλλικού σκελετού. Στο εσωτερικό του οικοπέδου υπάρχει κατά τόπους πυκνή άγρια βλάστηση που καθιστά την είσοδο στο ακίνητο επικίνδυνη.
Στη σημερινή κατάστασή του το ακίνητο αποτελεί πολεοδομικά αρρύθμιστο χώρο και για οποιαδήποτε αξιοποίησή του απαιτείται έγκριση του Υπουργείου Πολιτισμού και καθορισμός συντελεστή δόμησης, που θα δοθεί με Προεδρικό Διάταγμα με βάση την κείμενη νομοθεσία, ως προς τη μορφή αποκατάστασης και το σκοπό της χρήσης.
Σημειώνεται ότι ο συντελεστής δόμησης 4,2 που είχε καθοριστεί παλαιότερα ακυρώθηκε με την υπ’ αρ. 669/2010 απόφαση του ΣτΕ.
Το συγκρότημα περιελάμβανε αρχικά 35 κτίσματα (διατηρητέα και μη) συνολικής επιφάνειας 18.291,52τ.μ., εκ των οποίων μη διατηρητέα κτίρια συνολικής επιφάνειας 3.747,98τ.μ. κατεδαφίστηκαν περί το 2003-4.
Όπως προαναφέρθηκε, ορισμένα από τα κτίρια έχουν χαρακτηριστεί διατηρητέα. Έτσι, σήμερα τα υφιστάμενα κτίσματα έχουν συνολική επιφάνεια 14.543,54τ.μ., εκ των οποίων τα 1.121,74τ.μ. αφορούν σε υπόγεια/ημιυπόγεια, τα 987,02τ.μ. αφορούν σε μη διατηρητέα κτίρια που μπορούν να κατεδαφιστούν και τα 12.434,78τ.μ. αφορούν σε κτίρια χαρακτηρισμένα ως διατηρητέα είτε πλήρως είτε μόνο κατά το κέλυφός τους.
Κατά την έκθεση εκτίμησης, το κτιριακό συγκρότημα είναι πλήρως εγκαταλελειμμένο με εμφανή τα σημάδια φθοράς του, ενώ κατά το παρελθόν αποτέλεσε καταφύγιο διαφόρων περιθωριακών ατόμων (σήμερα φυλάσσεται από εταιρεία security).
Η δύσκολη συγκυρία
Η αγοραία αξία του συνολικού ακινήτου κατά την ημερομηνία της εκτίμησης (20/1/2022) και για το 100% της πλήρους κυριότητας υπολογίστηκε σε 7.540.000 ευρώ. Ο πλειστηριασμός σε βάρος της «Αλλατίνη» αφορά ουσιαστικά το 50% και ο πλειστηριασμός σε βάρος της «Αστικές Αναπτύξεις Θεσσαλονίκης», το 25%, ενώ το υπόλοιπο 25% που ανήκε στην Alpha Αστικά Ακίνητα εξαγοράστηκε από εταιρεία συμφερόντων του Ομίλου Φάις.
Σε πρόσφατη επικοινωνία του newmoney με πηγές του Ομίλου εκφράστηκαν επιφυλάξεις τόσο για τη δυσκολία του εγχειρήματος αξιοποίησης, όσο και για τη δυσμενή συγκυρία λόγω κρίσης. Η συγκεκριμένη υπόθεση χαρακτηρίζεται σύνθετη, με πολλούς πολεοδομικούς περιορισμούς, αλλά και κεφαλαιακά απαιτητική σε μια εποχή που τα κατασκευαστικά κόστη έχουν εκτοξευθεί και τα επιτόκια αυξάνονται.
Έτσι, αν και δεν μπορεί να αποκλειστεί το υπό όρους ενδιαφέρον για τους συγκεκριμένους πλειστηριασμούς και γενικότερα για την αξιοποίηση του συγκροτήματος, ο Όμιλος Φάις, τουλάχιστον μέχρι πρόσφατα, τηρούσε στάση αναμονής, ενώ πληροφορίες αναφέρουν ότι υπάρχουν συζητήσεις με διάφορους ξένους συνεργάτες του, χωρίς να είναι γνωστό αν έχουν καταλήξει σε αποφάσεις.
Σε κάθε περίπτωση, οι δύο πλειστηριασμοί για το 75% της κυριότητας του ακινήτου θεωρούνται ως ένα βήμα προς την κατεύθυνση της αξιοποίησης, καθώς μετά την ολοκλήρωσή τους αναμένεται να ξεκινήσει η διαδικασία αδειοδοτήσεων που θα οδηγήσει στην όποια «επόμενη μέρα».
Το «βαρύ» παρελθόν
Οι Μύλοι Αλλατίνη μπορεί να είναι πλέον σήμερα ένας ερειπωμένος και εγκαταλελειμμένος χώρος στην ανατολική Θεσσαλονίκη, αλλά αποτελούν το πιο χαρακτηριστικό ίσως σύμβολο των περασμένων εποχών, όπου η πόλη γνώριζε σημαντική βιομηχανική ανάπτυξη.
Είναι, με άλλα λόγια, ένα κομμάτι της βιομηχανικής κληρονομιάς της Θεσσαλονίκης που λόγω κακοδαιμονιών και γραφειοκρατίας έχει καταλήξει στη σημερινή μορφή του, παρά τα διάφορα σχέδια αξιοποίησης.
Άλλωστε όποιες προσπάθειες έγιναν στο παρελθόν έπεσαν στο κενό. Με το ΦΕΚ 254/Δ/2003 εκδόθηκε για το βιομηχανικό συγκρότημα έγκριση χωροθέτησης νέων οικοδομικών μονάδων στον περιβάλλοντα χώρο με τις προτεινόμενες χρήσεις, γενικής διαμόρφωσης περιβάλλοντος χώρου & κατασκευής υπόγειου χώρου στάθμευσης, ωστόσο κατόπιν προσφυγής κατοίκων της περιοχής, το παραπάνω ΦΕΚ ακυρώθηκε με την υπ’ αρ. 2540/2005 απόφαση του ΣτΕ.
Στη συνέχεια εκδόθηκε η υπ’ αρ. 2297/2006 άδεια της Δ/νσης Πολεοδομίας Θεσσαλονίκης για την κατασκευή υπόγειου σταθμού αυτοκινήτων ιδιωτικής χρήσης, η οποία ωστόσο δεν υλοποιήθηκε, καθώς η υπ’ αρ. 669/2010 απόφαση του ΣτΕ έκρινε παράνομη τη χωροθέτηση οικοδομικών μονάδων στο περιβάλλοντα χώρο του συγκροτήματος και ακύρωσε α) την ΥΠΠΟ/ΔΝΣΑΚ/20520/18-4-2006 απόφαση του Υπουργού Πολιτισμού για τη χωροθέτηση 6 νέων οικοδομικών μονάδων, β) την ΥΠΠΟ/ΔΝΣΑΚ/49539/1390/11-6-2006 απόφαση του Υπουργού Πολιτισμού που αποσαφηνίζει την προηγούμενη απόφαση και γ) την υπ’ αρ. 2297/2006 οικοδομική άδεια για τον υπόγειο χώρο στάθμευσης.
Το σενάριο βέλτιστης αξιοποίησης
Σύμφωνα με την έκθεση εκτίμησης, το σενάριο βέλτιστης αξιοποίησης που υιοθετείται αφορά την πλήρη ανακατασκευή του συνόλου των υφιστάμενων κτιρίων (διατηρητέων και μη) και μόνο, λόγω του γεγονότος ότι το ακίνητο παραμένει πολεοδομικά αρρύθμιστος χώρος και οι όποιες προσπάθειες προσθήκης νέων κτιρίων κατά το παρελθόν δεν τελεσφόρησαν.
Λαμβάνοντας υπόψη τις επικρατούσες χρήσεις στην γύρω περιοχή, τα ισόγεια των κτιρίων θα μπορούσαν να μετατραπούν σε χώρους καταστημάτων, ενώ οι όροφοι σε διαμερίσματα. Τα υπόγεια θα μπορούσαν να περιλαμβάνουν βοηθητικούς χώρους (αποθήκες, κ.λπ.) των καταστημάτων.
Το κόστος ανακατασκευής για τα διατηρητέα κτίρια λαμβάνεται υψηλότερο σε σχέση με αυτό για τα μη διατηρητέα κτίρια, λόγω ειδικών ενισχύσεων, δυσκολίας καθαιρέσεων, κλπ. Συγκεκριμένα, λαμβάνεται κόστος ανακατασκευής 450€/τ.μ. για τα υπόγεια, 800€/τ.μ. για τα ισόγεια καταστήματα και 1.100€/τ.μ. για τα διαμερίσματα στους ορόφους.
Ο περιβάλλων χώρος μπορεί να διαμορφωθεί κατάλληλα με χώρους τραπεζοκαθισμάτων για τα καταστήματα, χώρους στάθμευσης και χώρους πρασίνου.
Το συνολικό κόστος (ανακατασκευή κτιριακών εγκαταστάσεων, διαμόρφωση περιβάλλοντα χώρου, λοιπά έξοδα) υπολογίζεται στρογγυλοποιημένα σε 16.628.000 ευρώ.
Η ιστορία 168 ετών και η «Πολιτεία Αλλατίνη»
Το συγκρότημα Αλλατίνη μετράει 168 χρόνια ιστορίας, καθώς ο πρώτος αλευρόμυλος χτίστηκε στο συγκεκριμένο σημείο το 1854 από τη γαλλική εταιρεία Darblay de Corblay. Το 1883 το συγκρότημα πέρασε στον έλεγχο της γνωστής εβραϊκής οικογένειας Αλλατίνι, στην οποία οφείλει και την ονομασία του. Επί των ημερών τους εγκαταστάθηκε ο πρώτος ηλεκτροδοτούμενος κυλινδρικός μύλος, ενώ μετά από μια καταστροφική πυρκαγιά το 1898 χτίζεται νέο συγκρότημα με κυλινδρόμυλο, φούρνους, μηχανουργεία κ.α. καθώς και την εμβληματική καμινάδα των 35 μέτρων. Το 1926 πέρασε από την οικογένεια Αλλατίνι στον εισαγωγέα σιτηρών Κοσμά Πανούτσο (παππού του Στέφανου Μάνου) που το επέκτεινε, συνεχίζοντας τη δραστηριότητά του ακόμη και κατά τη διάρκεια της κατοχής.
Το συγκρότημα σταμάτησε να λειτουργεί το 1980 και έκτοτε εγκαταλείφθηκε, ενώ το 1991 κηρύχθηκε διατηρητέο. Τα επόμενα χρόνια υπήρξαν κάποιες προσπάθειες αξιοποίησης με πιο σοβαρή αυτή του 2003, με το project «Πολιτεία Αλλατίνη». Σε αυτήν συμμετείχαν η Αλλατίνη Α.Ε. η Θεμελιοδομή Α.Ε, οι Αστικές Αναπτύξεις Θεσσαλονίκης Α.Ε. και η Ωμέγα Τράπεζα. Το σχέδιο, συνολικού προϋπολογισμού 40 εκατ. ευρώ, στόχευε στην επανάχρηση των διατηρητέων κτηρίων, την ανέγερση κατοικιών, την κατασκευή υπόγειου χώρου στάθμευσης και χώρων πρασίνου. Ωστόσο, όπως προαναφέρθηκε, το όλο εγχείρημα ναυάγησε λόγω της αδυναμίας ανέγερσης νέων κτισμάτων και των προσφυγών στο ΣτΕ.
πηγή newmoney.gr
