Ακίνητα: Οι 9+1 λόγοι που αυξήθηκαν ραγδαία τα ενοίκια

Η ραγδαία αύξηση των ενοικίων και εν γένει του κόστους στέγασης αποτελεί “μείζον” θέμα είτε για όσους σκέφτονται να κάνουν το επόμενο βήμα στη ζωή τους δημιουργώντας οικογένεια και αναζητούν ένα ακίνητο με ένα επιπλέον δωμάτιο είτε για όσους έχει λήξει ή λήγει το μισθωτήριο συμβόλαιο και αναμένουν να ενημερωθούν για τις νέες “απαιτήσεις” του ιδιοκτήτη.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΣΥΕ, τα ενοίκια αυξήθηκαν κατά 5 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το 2005 και κατά 5,8 ποσοστιαίες μονάδες πάνω από τον πληθωρισμό το πρώτο τρίμηνο του 2006. Ενώ από το 2007 έως και το 2011 καταγράφηκε αύξηση των ενοικίων +15,20 %, από το 2012 έως το 2017 καταγράφηκε μείωση που άγγιξε το -25,5%, ενώ το 2018 επιστρέφουν με αύξηση +8,4% , το 2019 ο ρυθμός αύξησης των ενοικίων άγγιξε το +10% και το 2020 κυμάνθηκε από 5,8% έως 6,7%. Η ανοδική πορεία συνεχίστηκε και το 2021, από 3% έως 7%, ενώ τη φετινή χρονιά θα αγγίξει το +10%.

Σύμφωνα με έρευνα της E-Real Estates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών, η σωρευτική αύξηση των ενοικίων από το 2018 έως και σήμερα κυμάνθηκε από 37,2% έως και 42,1%, αν αφορά κατοικία κατάλληλη για οικογένεια. Υψηλότερες αυξήσεις καταγράφονται κυρίως σε μικρότερα ακίνητα κατάλληλα για φοιτητές. Συγκεκριμένα, σύμφωνα με πρόσφατα δημοσιευμένα στοιχεία, οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης φοιτητικής κατοικίας αυξήθηκαν κατά 53% στην Αθήνα και στην Πάτρα, όπου καταγράφεται η δεύτερη μεγαλύτερη αύξηση, 49,23%.

Οι λόγοι που αυξήθηκαν τα ενοίκια
1. Η υποαπόδοση των προηγούμενων χρόνων

Ένας βασικός λόγος της ραγδαίας αύξησης των ενοικίων είναι η συσσώρευση πολλών ετών της υποαπόδοσης των κατοικιών, που οδήγησε πολλούς ιδιοκτήτες στην απότομη αύξηση των ζητούμενων ενοικίων, προκειμένου να περιορίσουν τις ζημίες των χρόνων της οικονομικής κρίσης.

2. Ο ρόλος των τραπεζών

Από το 2009 και έπειτα οι τράπεζες έπαψαν να χρηματοδοτούν την αγορά κατοικιών (400 εκατ. ευρώ νέα στεγαστικά δάνεια το 10μηνο του 2019, όταν το 2005 οι εκδόσεις στεγαστικών δανείων ήταν 17 δισ. ευρώ, το 2021 άγγιξαν τα 900 εκατ. ευρώ και ο στόχος για το 2022 είναι 1,2 – 1,4 δισ. ευρώ), με αποτέλεσμα να σταματήσει κάθε οικοδομική δραστηριότητα, ενώ η ζήτηση παρέμενε σταθερή.

Παράλληλα, τα τραπεζικά ιδρύματα πλέον, για τη χορήγηση στεγαστικού δανείου, ζητούν το 25%-30% της αξίας του ακινήτου ως ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη, τη στιγμή που εν μέσω μνημονιακών χρόνων ελάχιστοι κατάφεραν να αποταμιεύσουν ποσά της τάξεως των 40.000-50.000 ευρώ (για αγορά ακινήτου αξίας 160.000 ευρώ).

3. Μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ, οι επενδύσεις για την ανέγερση νέων κατοικιών στην Ελλάδα κατέγραψαν συνολική πτώση της τάξεως του 95% το διάστημα από το 2007 μέχρι το τέλος του δεύτερου τριμήνου του 2016, ενώ η πτώση της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας την περίοδο από το 2005 έως το τέλος του πρώτου εξαμήνου του 2016 άγγιξε το 93% . Είναι χαρακτηριστικό ότι οι επενδύσεις σε κατοικίες, ως ποσοστό του ΑΕΠ, μειώθηκαν από το 10,8% το 2007 σε μόλις 0,8% το 2015.

Σχεδόν 15 φορές λιγότερες κατοικίες κατασκευάστηκαν το 2016 σε σύγκριση με το 2007, όταν η οικοδομική δραστηριότητα βρισκόταν στο απόγειό της. Το πρώτο οκτάμηνο του 2016 ολοκληρώθηκαν μόλις 4.853 νέες κατοικίες, όταν το αντίστοιχο διάστημα του 2007 είχαν κατασκευαστεί 71.936 κατοικίες, σύμφωνα με στοιχεία της ΕΛΣΤΑΤ. Τα άνωθεν στοιχεία καταδεικνύουν το μέγεθος της πτώσης της αγοράς κατοικίας κατά τη διάρκεια των μνημονιακών ετών.

4. Πλειστηριασμοί

Σύμφωνα με δημοσιεύματα για το έτος 2021, στους επισπεύδοντες τους πλειστηριασμούς, ήτοι τράπεζες και servicers, εξακολουθούν να καταλήγουν 7 στα 10 ακίνητα που βγαίνουν στο “σφυρί”. Μόνο το πρώτο εξάμηνο του 2022 έγιναν πάνω από 17.500 πλειστηριασμοί κατοικιών, ενώ ο στόχος για το σύνολο του έτους αριθμεί 40.000 κατοικίες. Εκπρόσωπος εταιρείας διαχείρισης απαιτήσεων σε συνέντευξή του ανάφερε ότι ένα ποσοστό 20%-25% του συνόλου των ακινήτων που έχουν στην κατοχή τους θα βγει σταδιακά προς πώληση τα επόμενα πέντε χρόνια.

Αν ένα ποσοστό της τάξης του 25%-30% των 700.000 ακινήτων οδηγηθεί σε ρευστοποίηση τα επόμενα χρόνια, δηλαδή περί τα 200.000 ακίνητα θα διατεθούν μέσω πλειστηριασμών, τότε αυτό σημαίνει ραγδαία μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας τα επόμενα χρόνια.

5. Μείωση της ιδιοκατοίκησης

Το διάστημα από το 2005 έως το 2021 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας υποχώρησε από το 84,6% στο 73,3%, χάνοντας 11,3 ποσοστιαίες μονάδες σύμφωνα με στοιχεία της Eurostat. Τα άνωθεν δεδομένα καταγράφουν τις αρνητικές επιπτώσεις των μνημονιακών χρόνων στη χώρα μας. Το 2015 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης στην Ελλάδα ανήλθε στο 75,1% με αρνητικές διακυμάνσεις την επόμενη τριετία (2016, 2017, 2018), ενώ το 2019 αυξήθηκε στο 75,4%.

Δηλαδή, ενώ η χώρα μας το 2015 εισήχθη σε νέο Μνημόνιο με ποσοστό ιδιοκατοίκησης 75,1%, το 2019 αυξήθηκε η ιδιοκατοίκηση κατά 11.849 κατοικίες, αγγίζοντας το 75,4%. Η Ελλάδα μπορεί να βγήκε από τα Μνημόνια, αλλά, απ’ ό,τι φαίνεται, τα ποσοστά ιδιοκατοίκησης επιστρέφουν σε μνημονιακές εποχές μετά το έτος 2019. Το 2020 το ποσοστό ιδιοκατοίκησης κυμάνθηκε στο 73,9% και το 2021 στο 73,3%. Δηλαδή η Ελλάδα έχασε 2,1 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2021.

Ποσοστά που αντιστοιχούν, σύμφωνα με τον πίνακα, σε χρονολογίες μνημονιακών ετών όπως το 2016,το 2017 και το 2018. Χρονιές δύσκολες για την ελληνική οικονομία και κατ’ επέκταση για το σύνολο των πολιτών. Η μείωση του ποσοστού ιδιοκατοίκησης κατά 2,1 ποσοστιαίες μονάδες το χρονικό διάστημα 2019-2021, σε απόλυτα νούμερα, αντιστοιχεί περίπου σε 82.947 κατοικίες (3.949.900 το στεγαστικό απόθεμα – Eurostat 2019). Δηλαδή, εντός του χρονικού διαστήματος 2019-2021, η ιδιοκατοίκηση στην Ελλάδα μειώθηκε κατά 82.947 κατοικίες.

6. Συσσωρευμένη ζήτηση / μικρή διαθεσιμότητα

Κάθε χρόνο 15.000 έως 20.000 συμπολίτες μας / οικογένειες αναζητούν κατοικία. Ορισμένοι από αυτούς προ οικονομικής κρίσης επέλεγαν την αγορά ακινήτου.

Άρα μέσα σε 10 χρόνια η ζήτηση άγγιξε τις 150.000-200.000 κατοικίες, ουδέποτε η κτηματαγορά διέθετε τόσο μεγάλο απόθεμα κατοικιών προς μίσθωση και ιδιαίτερα μέσα σε μια περίοδο που η οικοδομική δραστηριότητα –η ανέγερση νέων πολυκατοικιών− ήταν ανύπαρκτη.

Η άμεση ανάγκη για στέγαση, η συσσωρευμένη ζήτηση, η μη ύπαρξη νέων οικοδομών προς μίσθωση και ταυτόχρονα η χορήγηση νέων στεγαστικών δανείων από τα τραπεζικά ιδρύματα (που πλέον ζητούν το 25% -30% ιδία συμμετοχή από τον δανειολήπτη στην αγορά του ακινήτου), σε συνάρτηση με τους σημερινούς μισθούς και την αύξηση των εξόδων για τον οικογενειακό προϋπολογισμό με έμμεσους ή/και άμεσους φόρους μέσα στη δεκαετία, οδήγησαν στη σημερινή εικόνα της κτηματαγοράς όσον αφορά τις μισθώσεις.

7. Υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης

Η υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης περιορίζει τη ζήτηση για την αγορά κατοικίας. Καθίζηση έως 40% κατέγραψε το Ινστιτούτο Εργασίας (ΙΝΕ) της ΓΣΕΕ στην αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών με εισόδημα έως 750 ευρώ τον μήνα, εξαιτίας της ακρίβειας. Τα στοιχεία που περιγράφονται στο σχετικό Δελτίο Οικονομικών Εξελίξεων δείχνουν ότι τον Σεπτέμβριο η υποχώρηση της αγοραστικής δύναμης έφτασε το 19% για τον κατώτατο μισθό και περιορίστηκε από 9% έως 14% για εισοδήματα έως 1.100 ευρώ.

Επιπλέον, σύμφωνα με αναλυτές, κατά το διάστημα 2022-2024 η αγοραστική δύναμη των νοικοκυριών θα υποχωρήσει κατά 20%. Η υποχώρηση αυτή δεν πρόκειται να αναπληρωθεί από την αύξηση των μισθολογικών απολαβών, παρά μόνο σε ένα ποσοστό.

8. Εργασιακή ανασφάλεια

Η εργασιακή ανασφάλεια ιδιαίτερα στην ηλικιακή ομάδα 24-35 ετών αποτελεί μείζονα ανασταλτικό παράγοντα. Οι παλαιότερες γενεές σε μεγάλο ποσοστό συνταξιοδοτούνταν από την αρχική/μόνιμη εργασία τους. Πλέον, τα δεδομένα στον εργασιακό τομέα έχουν αλλάξει κατά κόρον όχι μόνο από θέμα μονιμότητας, αλλά και εισοδημάτων. Ο κανόνας των εισοδηματικών αυξήσεων του παρελθόντος, με βάση τα χρόνια εργασίας, έχει καταρριφθεί προ πολλού .

Επιπλέον, η εργασιακή ανασφάλεια και τα μικρά εισοδήματα έχουν παρατείνει την παραμονή στην οικογενειακή εστία για μεγάλο χρονικό διάστημα. Σύμφωνα με πρόσφατες έρευνες, το 67% των νέων ηλικιακής ομάδας 24-35 ετών διαμένουν στο παιδικό δωμάτιο, λόγω της αδυναμίας να αντεπεξέλθουν οικονομικά μόνοι τους.

9. Βραχυχρόνιες μισθώσεις

Η ραγδαία αύξηση των ενοικίων συμπίπτει χρονικά με την έντονη “εμφάνιση” του κλάδου της οικονομίας διαμοιρασμού –βραχυχρόνια μίσθωση− στη χώρα μας. Ο κλάδος της βραχυχρόνιας μίσθωσης αδιαμφισβήτητα αποτελεί έναν βασικό λόγο της αύξησης των ζητούμενων μισθωμάτων, ιδιαίτερα στις περιοχές όπου καταγράφεται έντονη τουριστική δυναμική, επηρεάζοντας κυρίως τις ζητούμενες τιμές μίσθωσης ακινήτων κατάλληλων για φοιτητές και εργένηδες στις περιοχές όπου καταγράφεται έντονη δυναμική του κλάδου. Δεν μπορούμε να καταλογίσουμε στον κλάδο της βραχυχρόνιας μίσθωσης τον πρωταγωνιστικό ρόλο της αύξησης των ενοικίων σε ακίνητα κατάλληλα για οικογένειες ή/και σε περιοχές όπου δεν καταγράφεται τουριστική δυναμική.

10. Μη ύπαρξη ολοκληρωμένου σχεδίου στεγαστικής πολιτικής

H Ελλάδα άργησε. Θα αρχίσει να εφαρμόζει πολιτικές αναχαίτισης του κόστους στέγασης κυρίως εντός του 1ου τριμήνου του 2023, μέτρα που σε μεγάλο ποσοστό απαιτούν χρόνο υλοποίησης (2-3 ετών) και δεν στοχεύουν στην άμεση αναχαίτιση του κόστους στέγασης ή/και ελάφρυνσης του οικογενειακού προϋπολογισμού.

Ο πληθωρισμός, η αύξηση του κόστους κατασκευής, που πιέζει αυξητικά τις τιμές πώλησης, η αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων, η ραγδαία αύξηση των ενοικίων, το κόστος ενέργειας και γενικότερα η αύξηση του κόστους διαβίωσης, συρρικνώνουν τα διαθέσιμα εισοδήματα των εν δυνάμει αγοραστών που στοχεύουν στην κάλυψη της στεγαστικής τους ανάγκης και θα μπορούσαν, εν μέρει, να αποτελέσουν ανάχωμα ή/και να ισοσκελίσουν τη μειούμενη πορεία της ιδιοκατοίκησης στη χώρα μας.

Οι οικονομικές προκλήσεις στην παγκόσμια κοινότητα, καθώς και στη χώρα μας, βρίσκονται προ των πυλών και απαιτούνται άμεσα διευρυμένες πολιτικές στέγασης, πολιτικές με στόχο την αναχαίτιση του κόστους την επόμενη ημέρα και την προσβασιμότητα σε αγορά κατοικίας, αλλά, παράλληλα, και πολιτικές με υλοποίηση 2-3 ετών, που θα στοχεύουν στην εξάλειψη ίδιων δεδομένων στο μέλλον, καθώς και μέτρα που θα “προστατεύουν” την ιδιοκτησία υπό συνθήκες μη υγιούς οικονομικού περιβάλλοντος.

Πηγή: capital