Fast track μεταβιβάσεις ακινήτων φέρνουν η κατάργηση του σημερινού καθεστώτος της βεβαίωσης μη οφειλής τέλους ακίνητης περιουσίας που προβλέπει το νομοσχέδιο του υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης, το οποίο θα ψηφιστεί από τη Βουλή εντός του Δεκεμβρίου, και η εφαρμογή του ηλεκτρονικού φακέλου από την 1η Ιανουαρίου 2024.
Μέσω της πλατφόρμας e-Μεταβίβαση, οι ιδιοκτήτες-φορολογούμενοι θα αποφεύγουν την ταλαιπωρία από τις επισκέψεις σε εφορίες, δήμους, κτηματολογικά γραφεία για τη συγκέντρωση των δεκάδων δικαιολογητικών και εγγράφων που απαιτούνται για να ολοκληρωθεί μια μεταβίβαση ακινήτου και θα μπορούν -με τη συμβολή του συμβολαιογράφου- να ολοκληρώσουν τη διαδικασία για τη συγκέντρωση των απαραίτητων δικαιολογητικών που απαιτούνται. Το νέο τοπίο στις αγοραπωλησίες ακινήτων συμπληρώνεται από την κατάργηση της χρήσης μετρητών, αλλά και από την ένταξη στο αντικειμενικό σύστημα 2.167 περιοχών που δεν έχουν αντικειμενικές τιμές.
Τα πιστοποιητικά μη οφειλής ΤΑΠ αποτελούσαν έναν πραγματικό Γολγοθά για τους πολίτες, αφού περίμεναν τουλάχιστον έναν μήνα για να τα παραλάβουν από τους δήμους στις απλές περιπτώσεις μεταβιβάσεων, ενώ για τις πιο σύνθετες περιπτώσεις απαιτούνταν τρεις-εννέα μήνες. Επιπλέον, λόγω της μεγάλης καθυστέρησης, έληγε η ισχύς άλλων πιστοποιητικών που ήταν απαραίτητα για τη μεταβίβαση, όπως είναι η φορολογική ενημερότητα, με αποτέλεσμα ο πολίτης να επαναλαμβάνει τη διαδικασία.
Σύμφωνα με τη νέα διάταξη που περιλαμβάνεται στο υπό διαβούλευση νομοσχέδιο, με το που προχωρά μια μεταβίβαση, το Κτηματολόγιο θα ενημερώνει για την πράξη αυτή τον δήμο, ο οποίος με τη σειρά του θα ελέγχει αν υπάρχει οφειλή ΤΑΠ. Εάν υπάρχει, τότε θα βεβαιώνεται το χρέος και θα εισπράττεται μέσω της εφορίας.
Έτσι, οι δήμοι δεν θα χάνουν τα χρήματά τους, ενώ οι ιδιοκτήτες και οι αγοραστές ακινήτων δεν θα ταλαιπωρούνται στις ουρές που δημιουργούνται στις δημοτικές υπηρεσίες. Ταυτόχρονα, οι συμβολαιογράφοι θα μπορούν πιο εύκολα να ετοιμάζουν τον φάκελο του ακινήτου.
Τι προβλέπεται
Το νομικό πρόσωπο δημοσίου δικαίου με την επωνυμία «Ελληνικό Κτηματολόγιο», με την ολοκλήρωση καταχώρισης κάθε εγγραπτέας πράξης με την οποία μεταβιβάζεται η κυριότητα ακινήτου, ενημερώνει τον δήμο, στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο:
Για το εμβαδόν του ακινήτου, του οποίου η κυριότητα μεταβάλλεται.
Για τα στοιχεία του δικαιοπαρόχου και του αποκτώντος την κυριότητα του ακινήτου, όπως αυτά καταχωρίζονται στη βάση δεδομένων του Ελληνικού Κτηματολογίου με την καταχώριση κάθε εγγραφείσας πράξης.
Μετά την ενημέρωση, τυχόν οφειλή τέλους ακίνητης περιουσίας βεβαιώνεται και εισπράττεται κατά τις ισχύουσες διατάξεις στην ταμειακή υπηρεσία του δικαιούχου δήμου.
Παράλληλα, καταργείται η πολλαπλή προσκόμιση αποσπάσματος κτηματολογικού διαγράμματος σε περίπτωση διηρημένων ιδιοκτησιών που βρίσκονται εντός του ίδιου οικοπέδου. Σήμερα, εάν κάποιος ενδιαφέρεται να αγοράσει ξεχωριστές οριζόντιες ιδιοκτησίες σε μια πολυκατοικία, πρέπει να επισυνάψει στο συμβόλαιο τρία αποσπάσματα κτηματολογικού διαγράμματος, τα οποία δείχνουν ακριβώς το ίδιο οικόπεδο, με το αντίστοιχο κόστος.
Εξουσιοδότηση
Με το νέο πλαίσιο, η συλλογή των εγγράφων θα πραγματοποιείται από τον συμβολαιογράφο που συντάσσει το συμβόλαιο μεταβίβασης ακινήτου μετά από εξουσιοδότηση των συμβαλλομένων.
Από τις αρχές του 2024, ο συμβολαιογράφος τον οποίο εξουσιοδοτούν ο αγοραστής και ο πωλητής του ακινήτου αναλαμβάνει να συγκεντρώσει ηλεκτρονικά τα πιστοποιητικά μέσω της πλατφόρμας e-Μεταβίβαση, η οποία «τρέχει» στην ψηφιακή πύλη του Δημοσίου gov.gr.
Το νέο σύστημα αφορά αποκλειστικά σε συμβάσεις μεταξύ φυσικών προσώπων επί εμπράγματων δικαιωμάτων επί ακινήτων σε περιοχές που έχουν κινηματογραφηθεί και λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο.
Μέσω της νέας πλατφόρμας, θα αντλούνται ηλεκτρονικά όλα τα δικαιολογητικά που είναι απαραίτητα για να ολοκληρωθεί μια αγοραπωλησία μέσα σε λίγα 24ωρα.
Τα πιστοποιητικά που περιέχει ο ηλεκτρονικός φάκελος ακινήτου είναι τα εξής:
Τίτλος κτήσης (συμβόλαιο ή αντίγραφο κτηματολογικού φύλλου).
Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ.
Αποδεικτικό ενημερότητας.
Αποδεικτικό ασφαλιστικής ενημερότητας.
Πιστοποιητικό πληρότητας ταυτότητας κτιρίου/διηρημένης ιδιοκτησίας.
Σχέδια (κατόψεις) του μηχανικού.
Πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης.
Τοπογραφικό διάγραμμα και στοιχεία/σχέδια οικοδομικής άδειας (στέλεχος, διάγραμμα κάλυψης, κατόψεις, τοπογραφικό).
Απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος.
Η διαδικασία ολοκληρώνεται με την παρακάτω σειρά:
Ο συμβολαιογράφος υποβάλλει ένα νέο αίτημα αγοραπωλησίας, προσκαλώντας στη συνέχεια πωλητή και αγοραστή να παράσχουν τις αναγκαίες εξουσιοδοτήσεις.
Ο πωλητής επιλέγει το προς μεταβίβαση ακίνητο, αποδέχεται την πρόσκληση και εξουσιοδοτεί τον συμβολαιογράφο να προβεί στη συλλογή εγγράφων και πληροφοριών και σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες για τη σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης. Η επιλογή του ακινήτου γίνεται είτε εισάγοντας τον αριθμό ταυτότητας ακινήτου (ΑΤΑΚ), είτε επιλέγοντάς το από λίστα των ακινήτων του, όπως αυτά είναι καταχωρισμένα στη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9). Ο πωλητής έχει επίσης τη δυνατότητα να μεταφορτώσει τον τίτλο κτήσης του.
Ο αγοραστής αποδέχεται την πρόσκληση και εξουσιοδοτεί τον συμβολαιογράφο να προβεί στη συλλογή εγγράφων και πληροφοριών και σε όλες τις αναγκαίες ενέργειες για τη σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης.
Με την επιλογή του προς μεταβίβαση ακινήτου από τον πωλητή, την αποδοχή των προσκλήσεων και την παροχή των εξουσιοδοτήσεων από αμφότερα τα συμβαλλόμενα μέρη, ολοκληρώνεται η δημιουργία του αιτήματος αγοραπωλησίας και δημιουργείται ο ηλεκτρονικός φάκελος της αγοραπωλησίας.
Ο συμβολαιογράφος συλλέγει τα αναγκαία δικαιολογητικά για τη σύνταξη της συμβολαιογραφικής πράξης και προχωρά στη δήλωση φόρου μεταβίβασης.
Με την πληρωμή του φόρου μεταβίβασης από τον αγοραστή, ο συμβολαιογράφος συντάσσει τη συμβολαιογραφική πράξη και καλεί με φυσική παρουσία πωλητή και αγοραστή για την υπογραφή του συμβολαίου.
Μετά την υπογραφή τους, αντίγραφο της συμβολαιογραφικής πράξης, το οποίο έχει υπογραφεί ηλεκτρονικά από τον συμβολαιογράφο, είναι διαθέσιμο στον ηλεκτρονικό φάκελο της αγοραπωλησίας.
Τέλος, ο συμβολαιογράφος καταχωρίζει την εγγραπτέα πράξη στο Ελληνικό Κτηματολόγιο και ενημερώνει τον αγοραστή για τον αριθμό πρωτοκόλλου μεταγραφής, ώστε να αναζητήσει την ολοκλήρωσή της από τις ηλεκτρονικές εφαρμογές του Ελληνικού Κτηματολογίου.
Τέλος τα μετρητά
Περιθώριο 31 ημερών για τις αγοραπωλησίες ακινήτων με μετρητά έχουν οι ενδιαφερόμενοι, καθώς από την 1η Ιανουαρίου 2024, σε όλες τις συναλλαγές, το τίμημα θα καταβάλλεται μέσω τραπεζών.
Το συμβόλαιο που αναγράφει προκαταβολή, μερική ή ολική εξόφληση με μετρητά θα είναι άκυρο και θα απαγορεύεται η μεταγραφή του. Οι παραβάτες θα τιμωρούνται με πρόστιμο ίσο με το 10% του τιμήματος που καταβλήθηκε με μετρητά, κατ’ ελάχιστο 10.000 ευρώ και μέχρι 500.000 ευρώ, για κάθε παράβαση. Οι νέες διατάξεις θα ισχύσουν από την 1η/1/2024, κάτι που σημαίνει ότι όσοι έχουν σκοπό να αγοράσουν ή να πωλήσουν ακίνητο δίνοντας ή εισπράττοντας μετρητά πρέπει να ολοκληρώσουν τη συναλλαγή στο χρονικό διάστημα που απομένει μέχρι την 31η Δεκεμβρίου 2023.
Βεβαίως, είναι πολύ πιθανό να ελεγχθούν αργότερα από την ΑΑΔΕ και να κληθούν για να εξηγήσουν πού βρήκαν τα μετρητά. Στο μικροσκόπιο της εφορίας αυτή τη στιγμή έχουν βρεθεί πάνω από 80.000 μεταβιβάσεις ακινήτων που έγιναν με μετρητά τα τελευταία χρόνια. Για τις ύποπτες υποθέσεις, οι ελεγκτές θα καλέσουν τους αγοραστές ακινήτων και θα ζητήσουν πειστικές εξηγήσεις για το πού βρήκαν τα μετρητά που έδωσαν για να αγοράσουν τα ακίνητα. Στην περίπτωση που οι εξηγήσεις δεν πείσουν την εφορία, οι πολίτες θα κατηγορηθούν για φοροδιαφυγή από την ΑΑΔΕ και το ποσό που καταβλήθηκε και δεν δικαιολογείται θα φορολογηθεί με συντελεστή 33%, ενώ θα επιβληθούν επιπλέον εισφορά αλληλεγγύης και προσαυξήσεις εκ πρόθεσμης καταβολής.
ΑΝΤΙΚΕΙΜΕΝΙΚΕΣ ΑΞΙΕΣ
Ένταξη 2.167 περιοχών
Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του υπουργείου Εθνικής Οικονομίας, μέσα στο 2024 θα ενταχθούν στον αστερισμό των αντικειμενικών αξιών και οι τελευταίες 2.167 περιοχές που αντιστοιχούν στο 1,5% της επικράτειας και εντοπίστηκαν μέσω της τελευταίας απογραφής από τη Στατιστική Αρχή το 2021. Από την επέκταση αναμένεται να εξαιρεθούν οι περιοχές που επλήγησαν από τις πρόσφατες πλημμύρες και τις πυρκαγιές, καθώς δεν είναι εφικτή η διαμόρφωση τιμών ζώνης. Σε πολλές περιοχές ακόμα είναι ιδιαίτερα δύσκολο να αποτυπωθεί η αξία των ακινήτων, καθώς όχι μόνο δεν γίνονται πράξεις για να υπάρξει μια πρώτη εκτίμηση, αλλά πρόκειται για περιοχές με ελάχιστους ή χωρίς κατοίκους.
Πηγή: Enikos.gr
