Κι όποιος προλάβει, πρόλαβε. Όποιος μιλήσει με μηχανικό ή συμβολαιογράφο θα ακούσει ότι τα νεόδμητα “φεύγουν” από τα σχέδια κιόλας, ενώ τα παλαιότερα ακίνητα, ειδικά τα ανακαινισμένα ή σε προνομιακές περιοχές, δεν προλαβαίνουν καλά- καλά να ανέβουν στις μικρές αγγελίες.
Αυτήν τη στιγμή υπολογίζεται ότι, με βάση τη ζήτηση, “λείπουν” από την αγορά περίπου 200.000 κατοικίες. Η ανισορροπία αυτή “σπρώχνει” τις τιμές προς τα πάνω- γύρω στο 13,5% επισήμως- ωστόσο ακόμα κι έτσι το αγοραστικό/ επενδυτικό ενδιαφέρον παραμένει υψηλό, χωρίς να πτοείται από τους δυσμενέστερους όρους δανεισμού.
Η έρευνα του spitogatos αποκαλύπτει κατ’ αρχάς αύξηση των αναζητήσεων για αγορά κατοικίας κατά 16%. Επιπλέον, “φωτίζει” τις περιοχές όπου το ενδιαφέρον είναι μεγαλύτερο, συνεπώς τα ακίνητα “εξαφανίζονται” από τις αγγελίες συντομότερα, αλλά και το είδος των κατοικιών που έχουν τη μεγαλύτερη πέραση. Από μια πρώτη ματιά προκύπτει αβίαστα το συμπέρασμα ότι οι αγγελίες για τα λίγα στούντιο ανεβαίνουν και κατεβαίνουν εν ριπή οφθαλμού, παρά τις ιδιαιτέρως “τσιμπημένες” τιμές τους.
Ενδεικτικά, στούντιο 33 τ.μ. πλήρως ανακαινισμένο στο Κουκάκι πωλείται προς 110.000 ευρώ, ενώ στου Ψυρρή στούντιο 56 τ.μ. πωλείται προς 290.000 ευρώ!
Οι μονοκατοικίες είχαν το μεγαλύτερο μέσο χρόνο παραμονής στην αγορά, με τον Πειραιά και τα προάστιά του να χρειάζονται μικρότερο χρόνο με μέση τιμή τους 6,7 και τους 6,6 μήνες αντίστοιχα.
Αντίθετα, σε νότια Αθήνα, κέντρο Αθήνας και υπόλοιπο Αττικής καταγράφηκαν οι μεγαλύτεροι χρόνοι με 8,1 στις δύο πρώτες περιπτώσεις και 8,2 μήνες στο υπόλοιπο Αττικής.
Η κατανομή των ακινήτων με τυπολογικά κριτήρια φαίνεται να μη παίζει ρόλο στο παραπάνω αποτέλεσμα μιας και οι τρεις αυτές περιοχές παρουσιάζουν διαφορετικό προφίλ με βάση την ποσοστιαία προσφορά. Ενδεικτικά, το 2023 το ποσοστό προσφερόμενων μονοκατοικιών στο κέντρο της Αθήνας ήταν 2%, ενώ το αντίστοιχο μερίδιο stock σε νότια Αθήνα και υπόλοιπο Αττικής ήταν 7% και 11% αντίστοιχα.
Η ανατολική Αθήνα ξεχωρίζει για τον χαμηλότερο μέσο χρόνο στην αγορά για τα στούντιο. Αξίζει ωστόσο να σημειωθεί πως η προφορά οικιστικών ακινήτων στην ανατολική Αθήνα το 2023 απαρτιζόταν κυρίως από μονοκατοικίες, μεζονέτες και διαμερίσματα, με στούντιο και άλλους τύπους ακινήτων να ακολουθούν σε σαφώς μικρότερο ποσοστό.
Εστιάζοντας στις επιμέρους περιοχές της Αττικής, και συγκεκριμένα σε Γαλάτσι, Νέα Ιωνία, Βύρωνας Γλυκά Νερά, Καισαριανή και Γουδί, παρατηρούμε πως αυτές παρουσίασαν την πιο γρήγορη απορρόφηση οικιστικών ακινήτων προς πώληση. Σε όλες τις περιπτώσεις, μεγαλύτερο μερίδιο προσφοράς είχαν τα διαμερίσματα, σε ποσοστό 78% κατά μέσο όρο. Διαφορετικό προφίλ ως προς την κατανομή stock, είχαν τα Γλυκά Νερά, με τα διαμερίσματα να καταλαμβάνουν το 47% της προσφοράς, τις μεζονέτες το 28% και τις μονοκατοικίες το 17%.
Οι επιπτώσεις της Golden Visa
Αυτό που αναμένει η αγορά είναι το αν και πώς θα επηρεαστεί η ζήτηση και φυσικά οι τιμές των διαθέσιμων ακινήτων, μετά τους νέους “κόφτες” στη Golden Visa. Η πεποίθηση του οικονομικού επιτελείου είναι ότι τα νέα, αυξημένα όρια αξίας, δεν θα προκαλέσουν τεχνητή άνοδο τιμών, προκειμένου να μην μείνουν εκτός αγοράς Golden Visa ακίνητα σε περιοχές υψηλής ζήτησης. Αν επιβεβαιωθούν αυτές οι εκτιμήσεις, θα δημιουργηθεί “χώρος” για αγοραπωλησίες ακινήτων μικρομεσαίας αξίας είτε για ιδιοκατοίκηση είτε για μακροπρόθεσμη μίσθωση.
Σύμφωνα με τη σχετική τροπολογία για τις επενδύσεις Golden Visa, για την Περιφέρεια Αττικής, την Περιφερειακή Ενότητα Θεσσαλονίκης, τις Περιφερειακές Ενότητες Μυκόνου και Θήρας και για τα νησιά με πληθυσμό πάνω από 3.100 κατοίκους, η ελάχιστη αξία ακινήτου καθορίζεται σε 800.000 ευρώ. Για τις λοιπές περιοχές της χώρας η ελάχιστη αξία καθορίζεται σε 400.000 ευρώ.
Πιο χαμηλά και συγκεκριμένα στις 250.000 ευρώ μπαίνει ο πήχης στις περιπτώσεις επένδυσης σε βιομηχανικό κτίριο, που μετατρέπεται σε κατοικία, εφόσον την τελευταία 5ετία δεν λειτουργούσε βιομηχανία κι εφόσον η αλλαγή της χρήσης ολοκληρωθεί πριν από την υποβολή του αιτήματος για τη χορήγηση της μόνιμης άδειας διαμονής επενδυτή. Το ίδιο όριο των 250.000 ευρώ προβλέπεται και για την αγορά προς αποκατάσταση ή ανακατασκευή διατηρητέου ακινήτου.
Σε κάθε περίπτωση, η επένδυση μπορεί να πραγματοποιείται μόνο σε ένα ακίνητο και αυτό θα πρέπει να έχει ελάχιστη επιφάνεια κύριων χώρων 120 τετραγωνικών μέτρων, ενώ απαγορεύεται η διάθεση του για βραχυχρόνια μίσθωση ή η χρήση του ως έδρα/ υποκατάστημα επιχείρησης.
